Im Herbst sieht Ludger Wibbeke 15 bis 20 Immobilienfonds nach Artikel 9 der EU-Offenlegungsverordnung auf dem Markt. Bisher sind es nach seiner Einschätzung etwa eine Handvoll dieser Produkte, die bezogen auf Umwelt und Soziales besonders nachhaltige Investmentziele verfolgen. Dass es mehr als ein Jahr nach Inkrafttreten der Verordnung noch nicht mehr gibt, hat aus seiner Sicht verschiedene Gründe.

Zunächst gebe es das Henne-Ei-Problem: Es fehlten bisher sowohl Nachfrage als auch Angebot. So kam bei Wibbeke neben Stolz auch Skepsis auf, als Hansainvest als Service-KVG vor etwa einem Jahr für den ersten Artikel-9-Fonds die Betriebsgenehmigung der Bafin erhalten hatte. "Denn eigentlich macht ja die Auswahl die Attraktivität dieser Fonds aus." Zudem fehlen nach wie vor einheitliche Standards für nachhaltige Investmentfonds. Und dann ist da das Thema Greenwashing, "das Damoklesschwert über dem Markt". Niemand wolle sich diesem Vorwurf aussetzen, ganz besonders nicht die Bafin. Da wundert es nicht, dass Wibbeke im Interview mit Handelsblatt Inside Real Estate von "enormen Belastungen und Mühen" spricht, um von der Finanzaufsicht die Vertriebsgenehmigung für einen Impact-Fonds zu erhalten. Dennoch findet er auch lobende Worte für die Behörde.

Lesen Sie hier das vollständige Interview:

Herr Wibbeke, Hansainvest war vor ziemlich genau einem Jahr als Service-KVG an der Auflage des ersten Artikel-9-Bürofonds der Assiduus Vermögensverwaltung beteiligt. Wie viele Impact-Fonds sind es mittlerweile?

Wir haben bei der Hansainvest über 100 Impact-Fonds bei der Bafin genehmigt bekommen, davon mehr als 20 Immobilienfonds. Der Großteil davon ist auf Artikel 8 der EU-Offenlegungsverordnung ausgerichtet, einzelne sind Artikel-9-Fonds.

Das hört sich zumindest bei den Immobilienfonds nicht danach an, als würde sich eine Trendwende abzeichnen. Wie nehmen Sie die Nachfrage der Investoren nach diesen Fonds wahr?

Ich weiß von einigen institutionellen Investoren, die an unseren Produkten beteiligt sind, dass sie zukünftig nur noch in Artikel-9-Fonds investieren wollen, trotz aller Unsicherheit. Aber das ist aus meiner Sicht nachvollziehbar. Man sollte immer in die aktuell beste Qualität investieren. Zu verharren und abzuwarten, ist aus meiner Sicht nicht die richtige Vorgehensweise. Insbesondere für institutionelle Investoren, die wie Versicherungen jeden Monat mit Liquidität konfrontiert werden. Da besteht regelmäßig Druck, Geld anzulegen.

Erwarten Sie, dass in absehbarer Zeit deutlich mehr Artikel-9-Fonds auf den Markt kommen?

Ja - und das ist eine extrem positive Entwicklung. Als wir im August 2021 die Bafin-Vertriebsgenehmigung für den ersten Artikel-9-Fonds hatten, waren wir auf der einen Seite natürlich sehr stolz, auf der anderen aber auch skeptisch. Denn eigentlich macht ja die Auswahl die Attraktivität dieser Fonds aus. Bis zum Herbst werden wir aber etwa 15 bis 20 Artikel-9-Immobilienfonds auf dem Markt sehen. Ich kann mir auch gut vorstellen, dass bis dahin viele Investoren ihre derzeitige Zurückhaltung aufgeben und grundsätzlich wieder mehr investieren. Das ist aber keine Garantie. Wir wissen alle nicht, welche Auswirkungen der russische Angriffskrieg letztlich noch haben wird.

Derzeit gibt es eine gute Handvoll Artikel-9-Fonds. Wenn es dann im Herbst etwa 15 bis 20 sind, wäre das zwar eine Verdopplung, bestenfalls eine Verdreifachung. Trotzdem hört sich das nicht nach besonders vielen an.

Ich sehe diese Entwicklung sehr positiv. Von hochschaukeln will ich noch nicht sprechen, aber es geht definitiv nach oben. Bisher haben Asset-Manager enorme Belastungen und Mühen auf sich genommen, um die 8er- und 9er-Qualifikation zusammen mit der jeweiligen internen oder externen KVG bei der Bafin zu erreichen. Diese Schwierigkeiten haben dafür gesorgt, dass Anleger bei diesem Thema nicht ausnahmslos in die Tasten gehauen haben. Zudem waren vielen die Anforderungen noch zu diffus.

Gibt es abgesehen vom enormen Aufwand weitere Gründe, warum es bisher so wenige Impact-Fonds gibt?

Das ist vielschichtig. Bisher fehlte sowohl die Nachfrage als auch das Angebot. Das ist das klassische Henne-Ei-Problem. Und auch das Thema Greenwashing ist natürlich sehr dominant. Wir haben bei der Bafin etwa 20 dieser Immobilienfonds durchgeboxt - und dieses Verb wähle ich ganz bewusst. Für den Assiduus-Fonds haben wir monatelang mit der Behörde gerungen, um deren Anforderungen zu erfüllen. Da sind wir von Greenwashing ganz weit weg. Aber das Thema ist natürlich das Damoklesschwert über dem Markt. Keiner will sich diesem Vorwurf aussetzen - institutionelle Investoren nicht und ganz besonders nicht die Bafin. Auch die Greenwashing-Affäre bei der DWS hat die Unsicherheit natürlich nicht verkleinert.

Viele Fonds sind zwar nicht als nachhaltig klassifiziert, die darin gehaltenen Immobilien werden aber trotzdem auf Nachhaltigkeit getrimmt. Warum sollte man sich die Arbeit machen, sie klassifizieren zu lassen und gegebenenfalls sogar auf Rendite verzichten?

Institutionelle Investoren sind langfristig orientiert. Mit einer sehr hochwertigen Immobilie und guten Mietern lassen sich auch in zehn oder 20 Jahren noch gute Renditen erzielen. Klar müssen die Gebäude nicht immer in Artikel-9-Fonds stecken. Aber meine praktische Erfahrung in den letzten Monaten zeigt, dass gerade Immobilien in diesen Produkten ziemlich berechtigt so hoch qualifiziert sind. Und mit ihrem zeitlichen Anlagefokus werden die Anleger nicht weniger, sondern überdurchschnittliche Renditen erzielen.

Das heißt, die Klassifizierung wird den Wert einer Immobilie fördern?

Ja, das ist mein klares Verständnis. Unter dem Dach der Artikel-9-Produkte werden sehr nachhaltige Immobilien summiert, derzeit meist Projektentwicklungen und Neubauten. Und darin sehe ich für die Zukunft ein aktives Risikomanagement der Anleger.

Letztlich soll über diese Regulierung auch ein Beitrag dazu geleistet werden, den Gebäudesektor zu dekarbonisieren. Hier kommt es aber nicht auf Neubauten, sondern auf die große Masse der Bestandsimmobilien an. Gibt es hier Ansätze für Impact-Fonds?

Absolut, dieses Ziel dürfen wir nie aus den Augen verlieren. Darum geht es uns nicht bloß um die rein formale Erfüllung von theoretischen Anforderungen. In der Tat ist es eine extreme Herausforderung in der Branche, vor allem die Häuser aus den 1960er bis 1980er Jahren auf einen einigermaßen erträglichen Nachhaltigkeitsstandard zu bringen. Im Markt spricht man von etwa 18 Millionen Immobilien. Die Branche übt derzeit an den Neubauten, um dann den großen Wurf im Bestand zu machen. Um einen Artikel-9-Fonds für Bestandsimmobilien auflegen zu können, wäre es sehr hilfreich, wenn die Bafin an dieser Stelle die Branche an die Hand nehmen und erklären würde, was sie konkret erwartet.

Es gibt bisher keine Richtlinie von der Bafin für nachhaltige Investmentfonds. Erschwert das nicht Ihre Arbeit und die der Asset-Manager und kann auch das ein Grund sein, dass diese auf die Einstufung verzichten?

Ich höre auf Veranstaltungen immer wieder folgende Aussagen: ,Wir haben vor zwei oder drei Monaten mit der Bafin einen Artikel-8-Fonds besprochen und die Vertriebsgenehmigung erhalten. Jetzt sind wir wegen des nächsten Fonds im Austausch und es gibt schon wieder große Unterschiede.' In diesem Fall ist unser Geschäftsmodell als Service-KVG sehr interessant. Bei mehr als 100 aufgelegten Impact-Fonds erhält unser zentrales ESG-Team durchschnittlich alle drei bis vier Tage die Vertriebsgenehmigung für einen Fonds. Für Asset-Manager kann es also interessant sein, dies einer Service-KVG zu überlassen, um so sehr eng an den jeweiligen Anforderungen zu sein. Erst vor kurzem hatten wir ein Gespräch mit Vertretern der Bafin, das mich sehr erfreut hat.

Inwiefern?

Sie kamen zu uns ins Haus und fragten, wie wir den Markt sehen und welche Erwartungen wir haben. Ich finde es einfach klasse, dass eine Aufsichtsbehörde sich interessiert und fragt: ,Wie muss auch ich mich ausrichten und vorbereiten auf die eine oder andere Marktentwicklung?'

Sie loben die Bafin? Meist ist aus der Branche laute Kritik zu hören, zum Beispiel an den langen Fristen, bis eine Vertriebsgenehmigung erfolgt.

Die Bafin gibt sich Mühe. Wir sind ja auch seit 34 Jahren in Luxemburg unterwegs und können sehr gut die Veränderungen der aufsichtsbehördlichen Level vergleichen: Da muss ich eine Lanze für die Bafin brechen. Wer heute noch denkt, die Luxemburgische Finanzaufsicht CSSF ist flexibel, man kann dort anrufen und hat am nächsten Tag die Genehmigung auf dem Tisch, liegt falsch. Und bei aller Kritik an der Bafin: Bei den Themen Nachhaltigkeit und ESG liegt sie vorn. Ein von der Bafin genehmigter Artikel-9-Fonds hat eine ganz andere Qualität in Bezug auf Greenwashing als ein Artikel-9-Fonds der CSSF.

Dennoch sprechen ja auch Sie davon, dass die Vertriebsgenehmigung für einen Artikel-9-Fonds bei der Bafin "durchgeboxt" werden muss. Wie könnte es schneller funktionieren?

Wir haben den intensiven und konstruktiven Austausch mit der Bafin zum Anlass genommen, eine Tool-Box zu bauen. Das heißt, wir haben Textbausteine mit Anlagebedingungen gesammelt, die wir mit der Behörde positiv diskutiert haben. Die können wir unseren Kunden anbieten und sagen: ,Wenn du einen Fonds nach Artikel 8, 8 plus oder 9 bei der Bafin in Bezug auf E oder S genehmigt bekommen möchtest, haben wir diese Formulierung vor kurzem schon erfolgreich verwendet. Passt das auch zu deiner Strategie?' Wir wollen also unsere Erfahrungswerte in unserem Kundenkreis weitergeben. Auch das ist übrigens ein Grund für meine Erwartung, bis zum vierten Quartal etwa 15 Artikel-9-Fonds in Deutschland zu haben.

Zum Schluss ein Blick in die Zukunft: Sehen sie nicht die Gefahr, dass aufgrund der sich immer wieder ändernden Vorgaben die in den Fonds gehaltenen Immobilien irgendwann nicht mehr den Standards entsprechen? Was passiert dann?

Die Fondsstrategie als auch die Qualität der Immobilien nachzuhalten sind Themen, die die Anleger voranbringen müssen. Wenn sie wollen, dass der Fonds dauerhaft ein Artikel-9-Fonds ist, dann können sie in den jährlichen Anlageausschusssitzungen entsprechendes vortragen und beschließen. Zudem gibt es die Situation, dass diese Fonds einmal im Jahr von Wirtschaftsprüfern geprüft werden. Da es hier noch keine Erfahrungswerte gibt, ist das aber alles noch eine sehr graue Materie. Was passiert mit einem Fonds, der mal nach Artikel-9 eingestuft war, aber dessen Immobilien nicht mehr den Anforderungen entsprechen? Wird der abgestuft? Gibt es Schadenersatzansprüche? Welche Art des rechtlichen Regresses kann dann - wenn überhaupt - genommen werden? Hier zu spekulieren ist gefährlich. Auf der anderen Seite erhöht das den Wettbewerb und die Anforderungen an den Asset-Manager. Der hat die Verantwortung, sich aktiv um die Immobilien zu kümmern. Das Ganze wird dann natürlich auch mit Blick auf die Klimaziele einen extrem positiven Effekt haben.

Vielen Dank für das Gespräch.

Bühren, Katja

Quelle: Handelsblatt.com vom 07.08.2022

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